Perihal Hartanah

Assalamualaikum...

Entry kali ada sikit ilmiah..hehe..spill-over effect daripada interview Test of Professsional Competence (TPC) pada 4 Oktober haritu. Diberitahu pada 19 September, memang ngam-ngam ada masa 2 minggu sebelum interview. Memang crash course, intensif, semua cramp dalam 2 minggu tu..ingatkan lambat lagi nak kena panggil, takde lah buat persediaan.

Skop yang kena study ada 4 - Valuation (Penilaian), Estate Agency, Property Management, Development & Investment dan Law & Taxation.

Skop utama kerja cuma valuation je, yang lain-lain tu memang kena baca buku dan juga standards (rules) yang dikeluarkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah & Pengurus Harta.

Bab valuation yang fail, yang lain-lain lepas. Memang teruk kena dengan bos, how come boleh fail valuation, dah kerja berapa lama?? sorry..erkk, bos. Bab-bab teknikal bolehlah jawab, nak bagi reasoning tu yang payah sikit nak please the examiner. Tapi takpe, tinggal satu subjek je lagi, concentrate habis-habisan. Belum submit borang untuk next interview.

----------------------------------

Dalam subjek ekonomi, hartanah (tempat kediaman) ialah salah satu tiga keperluan asas manusia selain makanan (termasuk minuman) dan pakaian.
 

Kenapa hartanah ini penting? Sebab hartanah harganya mahal, lambang kekayaan, boleh menjana pendapatan pasif, boleh dijual, boleh dicagar, boleh dipegang turun-temurun, boleh dimajukan, kalau tanah kena ambik, dapat pampasan. Sebab tanah, ada adik-beradik yang putus saudara; sebab tanah, ada persaudaraan menjadi keruh; sebab tanah, ada yang bertumpah darah.

Ada beberapa akta yang menjadi rujukan perihal hartanah di Malaysia.

Kanun Tanah Negara 1965

Kitab rujukan utama untuk hal-hal tanah di Malaysia..Kanun Tanah Negara 1965.

Buku ni memang kena baca back-to-back, dari muka depan sampai mukasurat akhir dan hafal sikit-sikit fakta-fakta penting contohnya:

• definisi tanah
• jenis-jenis kaveat
• perbezaan sewa dengan pajak
• bagaimana nak pajak tanah kerajaan
• lesen menduduki sementara (TOL)
• tanah dibawah permukaan bumi (underground land)
• 'sewa air right'
• subdivision, partition, amalgamation.

Macam-macam kes tanah - nak tuntut hutang pun boleh (prohibitory order), tanah yang  dimasuki air laut/sungai, nak jual tanah kepada warga asing (foreigners).

Cukai Tanah/Premium Tukar Syarat/Premium Sambung Pajakan (extension of lease)

Semua ini termaktub di dalam State Land Rules (Kaedah-Kaedah Tanah) untuk setiap negeri. Ada formula yang digunakan untuk mengira premium bagi setiap kategori tanah samada untuk tukar syarat atau sambung pajakan atau yang memohon tanah kerajaan (alienated land). 

Akta Pengambilan Tanah 1960

Sebagai rakyat Malaysia, hak-hak kita dilindungi oleh Perlembagaan Persekutuan. Menurut Artikel 13, Perlembagaan Persekutuan iaitu Hak terhadap harta :

(a) Tiada seseorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang.

(b) Tiada sesuatu undang-undang pun boleh membuat peruntukan bagi mengambil atau menggunakan harta-harta dengan paksa dengan tiada pampasan yang mencukupi.

BIla kerajaan nak ambik tanah, akan bagi notis dibawah Seksyen 4 atau 8. Kemudian dipanggil untuk siasatan di pejabat tanah. Pampasan akan diberi kepada mereka yang berkepentingan di atas tanah - tuan tanah, penyewa, pemajak, bank.

Strata Management Act 2013 

Bagi mereka yang tinggal di bangunan bertingkat samada dah ada hakmilik strata ataupun belum, diselia dibawah Strata Management Act 2013.

 nak periksa, baru beli..hihi..

Akta ini menyenaraikan tugas-tugas pemaju, Joint Management Body (JMB), Management Corporation dan juga bylaws bagi mereka yang tinggal di perumahan bertingkat - termasuklah penyewa.

Tuanpunya hartanah dikehendaki membayar service charge (untuk maintenance & management) dan juga sinking fund (untuk capex - cat bangunan, pembaikan struktur bangunan, mengganti alatan mekanikal).

Jika tak bayar service charge & sinking fund, JMB atau MC boleh saman di mahkamah, menyita dan melelong barang mudahalih, memapar nama di papan kenyataan, melarang penggunaan lif dan kemudahan awam yang lain.

Diantara bylaws untuk penduduk/penyewa - dilarang meletak barang di kawasan koridor/common area, menghalang fire escape route, memelihara binatang (pets), mencabut bunga di landscape area, menjadikan public garden seperti garden sendiri, membaling barang ke bawah, memakir kereta/motor di tempat laluan awam, banyak lagi lah.

Cukai Taksiran/Cukai Pintu

Cukai yang dikenakan oleh pihak Penguasa Tempatan keatas semua hartanah yang berada di kawasan pihak berkuasa tempatan termasuk tanah kosong. Cukai ini untuk menampung kos menyediakan perkhidmatan seperti lampu jalan, pengangkutan sampah, penyediaan pasar, taman permainan, dll.

Cukai pintu dibayar dua kali setahun iaitu setiap 6 bulan sekali. Cukai dikira mengikut peratusan diatas Nilai Tahunan atau Nilai Tambah. Cuma negeri Johor dan Majlis Perbandaran Hang Tuah Jaya di Melaka yang menggunakan nilai tambah, negeri-negeri lain menggunakan nilai tahunan. Untuk tanah kosong, nilai tahunan dikira sebanyak 10% daripada nilai tambah.

Duti Setem (Stamp Duty) & Cukai Keuntungan Harta Tanah  

Duti setem dan cukai keuntungan harta tanah (CKHT) ialah dua cukai yang dikenakan bila ada transaksi hartanah. Duti setem dikenakan untuk instrument perjanjian seperti Perjanjian Jual Beli dan Perjanjian Pinjaman Bank. Duti setem dibayar oleh pembeli, CKHT dibayar oleh penjual melalui 'retention sum' daripada pembeli.

Kadar duti setem ialah ad valorem, berbeza mengikut harga hartanah.

• 1% bagi untuk RM300,000/- pertama
• 2% bagi baki RM300,001 - RM500,000
• 3% bagi RM500,001 dan keatas

CKHT cuma dikenakan untuk transaksi dalam masa 5 tahun selepas hartanah dibeli bagi warganegara Malaysia dan penduduk tetap. Sekiranya dijual selepas 5 tahun, tidak dikenakan cukai keuntungan. Namun, bagi syarikat dan warganegara asing, tiada pengecualian cukai cuma peratusan saja berkurangan.

• Bagi warga asing & syarikat, penjualan hartanah selepas lima tahun daripada tarikh pembelian, dikenakan CKHT sebanyak 5%.
• Bagi penjualan rumah kediaman, diberi pengecualian sekali seumur hidup untuk tidak membayar CKHT bagi warganegara Malaysia dan penduduk tetap.
• penjualan hartanah diantara suami-isteri warganegara Malaysia tidak dikenakan CKHT.

Kedua-dua cukai ini dibayar kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri.


Inilah serba-sedikit perihal hartanah di Malaysia. Semoga ada manfaat kepada pembaca budiman sekelian. Ulangkaji apa yang dah dibaca untuk interview.